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加拿大房产精品课:通过数澳门皇冠客户端据认识温哥华地产 加凯出国大讲堂

澳门皇冠官方赌场 2018年8月16日 次浏览

  各位观众听众们大家好。非常感谢合作方今天给我这个机会为大家带来今天的加凯出国大讲堂。我叫Michael Zheng,来自于加拿大房地产投资中心。

  今天这场专题是关于加大房地产的,主要是围绕加拿大BC省温哥华地区的房地产的一些数据信息,进行介绍和分析。今天我们内容分为四个部分进行讲解,分别是:

  加拿大的房屋类型;温哥华的房地产市场分析;以及新移民买房的注意事项;还有就是新移民在房产购置当中的流程。

  这张图片是大温哥华地产局给出的2018年3月份,也就是上一个月份的销售数据。

  同时从这张图当中可以看到不同房屋类型的样子。一般在北美,房地产是分为两种的:

  一种叫做Detached,就是不连接的,您的房子跟其他房屋并没有连接的部分,也就是我们熟悉的别墅或者独立屋;还有一种叫Attached,就是连接在一起的。包括我们熟悉的公寓房,还有联排别墅,也就是城市屋。

  在独立屋方面,一共是有5000多套房子在售,在上个月内销售了700百多套。也就是说这5000多套需要7个月的销量可以完全消化。

  但是在Apartment和Townhouse这个方面市场就更紧俏一些,Apartment只有以有2100套在售。单单过去1个月就销售了1300套。说明这个市场是卖家市场。所有的房产在2个月内都可以售罄。

  Townhouse处于House跟公寓之间,它的销量并没有公寓这么火爆,但是要比House要快许多。

  在独栋别墅方面,均价已经达到160万加币,也就是800万人民币;Apartment是接近70万加币,也就是350万人民币;Townhouse联排别墅83万也就是接近400万人民币。

  不同的房屋类型都长什么样呢?左边这张图片是在温哥华西区的一个别墅,在西区最好地区的典型别墅的样子。还可以看到别墅有自己的花园,自己的草坪,独立进出,然后里面的装修也是很有自己的风格。

  在右边这张图看到古树参天的庄园当中有一个非常美丽的别墅,这个是在素里地区。素里地区的地会比温哥华西区和东区的地大很多,但是价格却比温哥华低不少。可以看到在温哥华西区的别墅价格是在800万加币,而这个位于Surrey苏里地区的很美的别墅占地超过一万尺,只需要200多万加币。

  这张图是一个矮层的公寓项目,在大温哥华地区的列治文市,本身是在2010年温哥华冬奥会的场馆附近,属于冬奥板块。

  离温哥华国际机场也非常近,2014年我们就带入国内的项目。现在销售得也非常火爆,只剩下顶层的Panhouse,以及1层、2层的这种城市屋。

  大家可以看到这张图片,1层、2层是连在一起的,以复式城市屋的形式进行销售。澳门皇冠8hg现在Panhouse跟Townhouse剩下的户型都超过2万加币。只是给有高品质生活追求的客户准备的。

  这张图是一个矮层的公寓项目,也是位于温哥华的列治文市。它是在新建的沃尔玛超市旁边。可以看到这个价格也是不低了,现在这个2室,1000尺的公寓也超过70万加币的价格。

  我记得在我离开温哥华之前,也就是2016年回国工作之前,里面的公寓基本只能卖到42万左右,可以想到过去的两三年时间,温哥华的房地产是非常火爆的一个市场行情。

  可以看到不同的房屋类型,在城市当中的一个呈现的面貌。最北面是大家熟悉的Grouse Mountain松鸡山,下面就是北温跟西温。然后继续往南是高楼林立的Downtown,那边主要是很多人工作的地点,以及高层的公寓比较多,然后再往南呢就是温哥华的西区,是Cambie Street作为分界线,分为温哥华西区跟东区。西区跟东区都有很多小型的别墅,跟矮层的公寓。

  离我们最近的比较醒目的在我左手边有几个高层的公寓,我之前就曾经在那边居住。现在也要开发而成这个新的高层的公寓项目。

  然后在我右手边会有一个很大的高尔夫球场,然后下面有一个高亮的区域是正在出售的矮层公寓项目,位于59街跟Cambie Street的交界。

  虽然是矮层的,但是它是一个钢筋混凝土的结构。很多温哥华的6层以下的公寓都是木质结构,这个项目是钢混结构。它是位于西区的比较好的一个区域,位于高尔夫球场跟一个公园之间,本身里西区最著名的丘吉尔中学也非常的近。它的旁边有很多这种环形的建筑,都属于城市屋。然后再往东有一些小的房子都是独栋的别墅。

  可以看到像温哥华这样的城市,这3种房屋类型都会有。Downtown是以High Rise为主,然后在Cambie Street因为有地铁的新建也会有很多这种高层的公寓项目,但主要的居住区还是以House独立屋为主的。

  下面可以看一下温哥华的地图,然后进行大温哥华地区房地产市场的分析。一般大家说温哥华是指大温哥华地区,以温哥华为代表的周边的一系列的城市群。这张图片可以看到华人比较熟悉的列治文、本拿比、素里、白石、北温、高贵林等等。

  温哥华也是多年被各大媒体评为全球最适宜人类居住的城市。有加拿大最宜人的气候,同时也是2010年冬奥会举办的城市。也有北方好莱坞的美誉,像大家熟知的这些电影,包括北京遇上西雅图,暮光之城系列,都是在温哥华拍摄的。而且温哥华还有很多著名的学校,包括我毕业的UBC大学,本拿比的SFU大学,还有本拿比的BCIT,都是加拿大名列前茅或者享誉世界的著名学府。

  这张图片是整个大温哥华地区的地图,可以把这些城市都标明。包括西区、东区、北温、西温都在当中。其中重点强调的是华人最喜欢居住的几个城市:

  温哥华,大概华人的比例是30%;列治文基本上已经到40%;本拿比在30%~40%之间。

  当地的西人比较多或者白人比较多的城市是素里。特别是南素里,现在成了很多新移民包括留学生选择的城市。

  这张图是过去5年大温哥华地区的房地产市场的交易数据,可以看到过去这五年房地产是稳中有升,特别是在最近的这几年声势尤为明显。这条蓝色的线是指的独立屋,黑色的线是所有的房屋类型加在一起,红色的线是Townhouse,绿色的线是公寓。

  可以看到蓝色的线年实行这个海外买家税,在2016年年中有一个15%的海外买家税之后。所有的房屋类型都受到了一定的打击。但在一年当中,基本上都恢复历史高位。独立屋基本是一个稳定,不太上升的状态。但是绿线°的快速上升的趋势,甚至已经超越了城市屋,成为房地产市场当中的主力。

  这两个区域也是我们重点介绍的区域,包括温哥华西区跟北素里。可以看到虽然都属于大温哥华地区,但房价有很大的区别。在温哥华西区独栋House均价已经接近了345万加币。然后在北素里只有98万加币。

  Condo在温哥华西区的均价是84万加币。跟去年3月份的价格是增长20%。在北素里这边是42万加币,比去年更是增长51%。

  这个增势是非常迅猛的。在过去很长时间以来人们都认为在国外购买房子一定要购买独立屋,因为独立屋有地,将来有很大的升值前景。但是过去的这几年温哥华的市场告诉我们越来越多的这个千禧一代,包括这个年轻人都是希望购买公寓或者联排别墅。

  这是一个新的消费模式,也是标志着年轻人希望有更多的自主权不花太多时间在打理物业上,希望有更多自己的时间,有更多自己的自由。

  而且像独立屋的价格,像西区的价格已经到340多万加币,已经超越了一般人可以负担的程度。所以价格是稳中甚至有些下降,像西区跟去年下降0.4%,虽然下降不多但是确实升值上受到一定的打击。

  在独立屋方面已经是160万加币,公寓却只有70万加币。由于独立屋的不可负担程度越来越高,越来越多的人,包括新移民、投资客等,都愿意选择公寓作为一个更加保值,增长更为坚挺的投资产品。

  下面我用大温哥华地区的均价在当地市场找一些房型,为大家介绍一下,用均价在当地买房,能买到什么样的房。

  如果您的预算在70多万左右,在列治文市可以买到这样一个两房两卫的比较新的一个公寓。这个公寓可以看到跟中国购买房子不同,加拿大所有的房产基本上特别是公寓都是精装修的状态。就是您购买之后,房屋建成之后都会有基本的基础设施。包括卫浴,厨房里的台面、厨具,炉灶啊,还有冰箱、洗手台就全都有了。你想入住的时候,只需要购买自己的家具。然后这个房产的面积是800多尺。这个面积是指的墙内的面积而没有向国内的公摊面积。

  一般在加拿大的面积单位是以平方尺来作为计算的,像这个820平方尺也就是80多平米。他的管理费是240加币,只是一个比较低的管理费,大概是3毛钱1平方尺每个月,还是以月作为计算单位。

  如果您的预算比这要高一些,希望买一个联排的别墅,你可以看一下这个房型,这个是接近90万的,同样位于列治文市的Townhouse。

  可以看到下面有两个车库,而这个车库是在地上的。因为列治文市,这个城市本身的地势比较低,不能再开发地下室,下面离地下水已经很近了。再开发地下室的话会有渗水问题。它的停车的设施基本上在地上。Townhouse一般是3层到4层,不包括停车场的一层。

  把房型呈现给大家一般选择Townhouse的,很多移民觉得到国外生活一定要住别墅,别墅在温哥华还有比较贵,可能无法承担。再加权衡利弊可能会买一个城市屋。

  城市屋的优点是一般面积会比较大,像这个面积已经超过1400尺,大概是140平米左右,比那个800尺的公寓面积肯定是要大很多。一般是3房或者4房。

  缺点就是Townhouse肯定是一个木质的结构,木质结构有时候隔音会不太好,楼上楼下可以听到。但是因为这个结构呢,一般Townhouse都会采用地毯。这样的隔离噪音的效果会更好。

  还有一个缺点Townhouse会有楼梯连接上下层。所以有些人东西可能落到车上,自己的卧室在3层就需要走很多的楼梯拿到东西。这样对于年纪比较大或者腿脚不太灵便的客人就是一个不太好劣势。

  下面是一个独立屋别墅。价格接近200万加币,澳门皇冠8hg本身是一个旧房,2007年建成了有4个卧室,4个洗手间。它的土地面积是4000多尺。

  并不是一个占地面积很大的房子,室内是2000千尺。购买别墅的好处就是他有自己的一块地,所以不用交任何管理费,像之前的城市屋跟公寓都要按月交纳管理费。

  而别墅就不用交管理费,不用交管理费的话,所有的为房子维护,包括秋天扫落叶呀,冬天扫雪啊,这个房屋的维修啊,屋顶啊,管道维修啊,都要由屋主自己来负责。

  大家熟悉这些房屋类型就可以在未来置业有一个更明确的目标,新移民或者是您投资加拿大房地产有以下几点需要提醒大家:

  第一就是房屋类型的选择。想买我们刚才看到的House,还是公寓还是Townhouse。这个各有各的利弊,所以还要根据您自己的需求来进行选择。

  在中国购买期房,您在购买的时候就要付全款。而这个房子是100万人民币银在购买的时候房子还没有建成,您就要把全款交给它,或者是您那时候就通过银行的按揭,实际上开发商是收到您的全部款项。

  在加拿大是不一样的。像高层的公寓,十层以上的这种钢筋混凝土公寓,一般温哥华的定金是20%到25%。矮层的木质公寓定金是15%到20%,在房子建成之前您只需要负责15%到25%的定金,而不涉及任何贷款的费用。贷款是在房子建成之前几个月,您才向银行申请。

  所以在等待房的建成,矮层一般需要2年,高层的需要3年到4年。在这个等待期间,您是没有任何融资的成本。这对于您来讲可能是一个比较有利的一个买期房的优势。

  还有一点就是所有的税都是在交房的时候,就是房子建成的时候才会产生。包括这个房屋转让税啊,以及5%的新屋的消费税,这都是在房子建成之后才会有的。房子没建成,在您购买的时候没有任何的税务问题。

  特别是有些新移民可能自己的移民身份还正在办理当中在未来的1年或者2年当中会获得加拿大永久居民身份,这时候您可以选择购买一个期房,期房在3年之后成交,您现在购买尽管没有身份也不用交纳20%的海外买家税。等这个房子建成您的身份已经顺利获批,也不用缴纳海外买家税。

  第三点是关于资金准备跟外汇管制的问题,也是跟期房、现房有关的。我们建议如果您要移民到加拿大,您拿到体检通知或者有加拿大签证,您可以在中国境内。像在北京就有蒙特利尔银行等等,开一个加拿大的账户,让您一旦有外汇额度可以随时转到境外。在去之前的这些年就先积累一些外币在境外账户。之后等您到加拿大可以再为账户进行激活,已经有一部分外汇呢在国外,这样不论是购买任何的房产,有一部分外汇的资金呢,您购买上就会更加容易一些。

  第四点是关于房地产经纪人关键作用。由于国内有些房地产经济不太道德的经营方式,大家产生一种印象,可能房地产经纪都是没法给您提供专业的服务。但是在加拿大,地产经纪是您购房置业最重要的合作伙伴。所有的房地产交易都是通过双方的经济之间来进行完成的。卖家有卖家的经济,买家有买家的经济。一般作为您到加拿大需要一个买家经济,买家的经济费也是由卖家来承担的。所以其实您不用付额外的费用就会找到一个懂得当地房地产市场的专业人士,为您在购房置业当中指点迷津。

  房地产经纪的作用,分别有以下几点为您作为一个整体的规划,看您去那边要以什么样的生活方式居住在加拿大。您需要去那边养呢,还是主要看孩子上学呢,还是去那边就要找新的工作。这种不同的生活方式决定了您选择不同城市的不同位置。对于物业、价格,也是跟这些因素密切相关的。房地产经济都对当地的地区、市场、价格,有深入了解。可以为您在这方面做出指导。

  而且经济就会把控置业的一条龙,所有的流程,包括带您去看房啊,您对这个房子感兴趣,我们会下一个offer。买家收到以后,他可能会counter offer,然后我们再出整个商议价格的这个过程。

  之后还会帮您检查您所购买物业的产权是否清晰,有没有贷款,产权的争议啊,之后帮您准备交房的文件,及帮您找贷款的经济,并找验屋师保证房地产的物业的情况是如卖家所介绍的一样。

  最后一点就是帮您准备合同跟文件,而这个合同条款尽量详细地帮您做解释加上一些保护性条款保护民主为买家利益。

  比如说您想购买一个100万加币的房产可能您说只有35万加币。剩下65万需要贷款。但是这个房子您非常喜欢,您需要先下一个Offer,这个房子锁定在您手上。

  但这个合同就要加一个Finals条款,就说我愿意出100万买您这个房子,但是出价是有条件的,必须是我能从加拿大银行获得一个65万的贷款,而且贷款利率是合理的,我这个Offer才会有效。不加这个条款即使您贷不到款,也需要拿出100万的全款交给卖家。如果不交给卖家,卖家会有自己的损失,而且您付了定金就不能返还给你了。

  首先是要选房地产经纪公司,要看这个经纪公司是否有比较好的信誉,没有被BC省政府或者BC省房地产协会点名批评,也没有一些违反法律违反道德的操作。

  您可以问他之前主要是做什么区域的,过去的都有哪些成交,然后过去一年的业绩是否得很好。这样就可以确定您是否要找他作为您的房地产经纪。

  温哥华本身它非常的大,经济只是专门做一个区域,它可能是专门做素里的,专门做本拿比的。你需要找一个熟悉您想要置业城市的地产经纪,将会更好地帮助您作出职业购房选择。

  贷款一般也分为两种,一种您直接去银行,各大银行都自己贷款经理给您发放贷款。如果您本身的贷款资质并不是很好,也可以选择第三方的贷款公司,他们一般也是卖五大行的产品。但是由于他是独立的贷款公司,在贷款的资格审核上会更加灵活一些。

  还有一个人也很重要,您购买独立屋的话,最好建议您一定要找一个验屋师。这个也放在您的房屋购买合同当中,我愿意出这个价格。条件是什么呢?我找一个验屋师把这个房屋进行验一下。看一看有什么问题。

  像温哥华的这些房屋跟中国您购买的公寓有很大不同。特别是您购买独立屋还是带地的,在80年代之前的房子的取暖难都不是用电来完成,可能在地下会有油罐。油罐年久失修会有一些泄露的问题,土壤污染的问题。之前就有人在购买房屋的时候没有验屋,之后被查出在房屋底下有油罐。那时政府就会有要求,把油罐挖出来,然后土壤做消毒,被污染土壤把它去除。一般去除这么一个油罐或者把土壤挖出来,本身这一系列程序会花到3万到5万加币之间。

  这是地下的问题,澳门皇冠8hg还会有房屋结构的问题,如果是老房子,会有一些污染物,包括石棉作为这个房地产建造的的建材,也会危害人体健康,里面含有致癌物质。

  还有在BC也会有屋,这个房屋曾经是用来被种植的,这也会影响您的房屋结构和安全性。

  可能作为外行人那是看不出来有没有之前我们提到说问题,您花点钱请一个验屋师,为您验屋,他就会能看出来这些问题,及时跟买家做一个沟通。

  最后您把看到房屋,您的资金也到位,然后也要验了屋,您都高兴,最后就需要做房地产交易。需要找一个律师或者公证人来做这个交易。花1000到2000加币左右,他也会做这个房产过户。

  这也是很多购房人比较担心的。加拿大有很大一个好处就是你有没有加拿大身份,都可以在加拿大取得房屋贷款。不像某些国家只有移民才能取得贷款。

  来加拿大购房以前,我建议您在国内提前开户,因为很多加拿大银行在国内都有分支机构,会很乐意帮助您,如果您申请贷款的话,可以帮助您了解那边的政策信息。

  您在当地在买房之前最好能拿一个预审批。您去银行,他给你做一个预审批,根据您的资产状况,看您能买到多少价钱的房产,这样也可以知道您可负担程度比较强的这个房屋。澳门皇冠官方赌场

  贷款流程一般是提供以下材料,如果您是新移民就要提供枫叶卡的正反面的扫描件。

  对于新移民的认定,不同银行有不同的规定,有些银行认定5年内登陆,5年内都新移民,有的银行是3年内,有的银行只是1年内,你要跟不同银行的贷款经理确定。

  第三,如果您在当地有报税的话,提供上一年的报税单。一般银行,像新移民都可以提供首付35%,贷款65%的新移民贷款政策。

  您银行里需要存有35%的首付款。还要有一年所有关于房地产支出的资金存在账户里,这个房地产支出包括什么呢?

  35%的首付加1年的费用,都存在银行里,一般是1个月以上。证明这个钱确实是您的,而不是您借来的,银行就比较满意,也可以给您批这个贷款的文件。

  下面是贷款利率的参考。这个是Conventional,就是正常的一个贷款。

  正常贷款一般是指超过20%的首付。然后现在加拿大最多可以贷到25年。如果1年定期的线%之间。

  特别强调的是在今年,第一季度加拿大央行对贷款增加了新的要求,现在会有这个压力测试。一般情况下您的收入是6万的线万。如果有这个压力测试,他为按照比率再加2%来审核您的贷款。等于利率只有3%,但是要审核资格的时候它是按照5%来审。这样您可能只能贷到自己收入的5倍,就是您收入是6万,只能贷款30万。

  幸好新民是不受压力测试限制,新民仍然可以不提供或者提供比较简单的海外收入证明就可以带到65%的贷款。

  好的非常感谢大家这就是今天讲座的全部内容。如果大家对于这个温哥华或者BC省地产方面还有什么问题,可以随时跟加凯出国取得联系。返回搜狐,查看更多

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